Annahmen dieser Rechnung
Sanierungsliste nach Besichtigung
Jeder Posten mit Zuordnung, Art und Zeitpunkt. „Anteilig“ teilt nach Wohnfläche (65,5 % Mietteil). „Neubau / Umbau“ geht immer nur über die AfA und zählt nicht zur 15-%-Grenze. Was du auf „ab Jahr 4“ oder später stellst, fällt aus der 15-%-Grenze heraus und ist dann sofort absetzbar. Posten „Jahr 1 bis 3“ laufen über das Kaufdarlehen, spätere Posten kommen in ihrem Jahr als Nachfinanzierung dazu.
Überblick
„Draufzahlen“ ist, was das Haus pro Monat von deinem Konto nimmt, inklusive Tilgung. Rechts ist deine eigene Miete nicht eingerechnet. Der Höchstpreis ist der Kaufpreis, bei dem du in keinem der ersten zehn Jahre mehr als deine Schmerzgrenze draufzahlst.
Zeitstrahl
Was du wann machst, wann welcher Kredit kommt und woher das Geld für jede Investition stammt. Grundlage sind deine Regler und die Sanierungsliste. Jahr 1 beginnt mit der Übergabe des Hauses.
So kommst du auf dein Draufzahlen
Oben läuft das Geld über dein Konto, darunter steht, warum das Finanzamt dir etwas zurückgibt. Der Unterschied zwischen beiden erklärt fast alles: Tilgung zahlst du, darfst sie aber nicht absetzen. AfA setzt du ab, zahlst sie aber in diesem Jahr nicht.
Monatsrechnung
Jahr 2, pro Monat. Die Steuer ist auf Monate umgelegt, real kommt sie mit dem Bescheid im Folgejahr.
Anlage V, Jahr 1 und Jahr 4
Nur der vermietete Teil zählt steuerlich. Links 177,19 von 270,65 m² Wohnfläche (65,5 %), rechts das ganze Haus. Jahr 4 zeigt, was du nach hinten geschoben hast.
Zehn Jahre
Draufzahlen pro Monat je Jahr, beide Seiten auf derselben Skala. Die gestrichelte Linie ist deine Schmerzgrenze.
Abbezahlt und Vermögen
Gleiche Rate bis zum Schluss, nach der Zinsbindung mit dem Anschlusszins. Maßstab ist: Haus nicht kaufen und Eigenkapital plus jede Mehrbelastung in einen ETF stecken. Links ersparst du dir dabei die Miete für eine DG-große Wohnung (9,50 €/m²), die du sonst zahlen würdest.
Worauf es ankommt
Nutzungsänderung EFH zu MFH
Das Haus ist als Einfamilienhaus genehmigt. Ohne Nutzungsänderung darfst du EG und ELW streng genommen nicht als eigene Wohnungen vermieten. Das Landratsamt Aschaffenburg wird für drei Wohnungen Stellplätze, Brandschutz, Schallschutz und für die ELW im UG einen zweiten Rettungsweg prüfen. Vor dem Kauf mit dem Bauamt Bessenbach sprechen oder eine Bauvoranfrage stellen. Wird sie abgelehnt, gilt diese ganze Rechnung nicht.
Ölheizung darf erst bleiben
Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (seit 29.07.2026) darf eine funktionierende Ölheizung unabhängig vom Alter weiterlaufen und repariert werden, die Austauschpflicht beim Eigentümerwechsel ist entfallen. Vor dem Kauf Kessel von Schornsteinfeger oder Heizungsbauer prüfen lassen. Bis zum Tausch trägst du bei Klasse H bis zu 95 % der CO₂-Kosten der Mieter.
Sanierung staffeln
Erhaltung und Heizung am Mietteil in den ersten drei Jahren über 15 % des Gebäudewerts (netto) heißt: alles nur über die AfA. Darunter bleiben und den Rest auf „ab Jahr 4“ legen macht ihn wieder sofort absetzbar. Neubau wie Stellplätze, Balkon und Nutzungsänderung zählt nicht zur Grenze, ist aber immer nur AfA.
Förderung für die Wärmepumpe
Seit 21.07.2026: Grundförderung 30 %, ab 2027 nur noch 15 % plus 15 % für Wärmepumpen aus EU-Produktion. Für deine selbst genutzte Wohnung zusätzlich der Klimageschwindigkeitsbonus für den Austausch der Ölheizung, 16 % bis Januar 2027, danach halbjährlich 12, 8, 4 %, ab August 2028 nichts mehr. Förderfähig bei drei Wohnungen 28.000 + 15.000 + 15.000 €. Antrag vor der Auftragsvergabe, nicht zusammen mit § 35c. Früh einbauen bringt also mehr Zuschuss, später einbauen schont die 15-%-Grenze.
Darlehen gezielt zuordnen
Zinsen sind nur absetzbar, soweit das Darlehen den vermieteten Teil bezahlt. Mit viel Eigenkapital fließt es rechnerisch zuerst in deine Wohnung. Dafür im Kaufvertrag den Preis auf die drei Einheiten aufteilen und den Darlehensbetrag nachweisbar auf den Mietteil zahlen.
Steuerfrei, aber auch nicht absetzbar
Bis 15 kWp je Wohnung ist der Betrieb einkommensteuerfrei, gekauft wird ohne Umsatzsteuer. Dafür gibt es keine AfA und keine abziehbaren Zinsen. Der Nutzen ist nur gesparter Strom und Einspeisung (um 8 ct/kWh). Wärmepumpenstrom für die Mieter läuft über die Heizkostenabrechnung, die Ersparnis landet dort zum großen Teil bei ihnen. Vorher das Dach von 1992 prüfen, eine Dachsanierung unter der Anlage kostet Abbau und Neuaufbau.
Restnutzungsdauer-Gutachten
Bj. 1962 bekommt pauschal 2 % AfA. Mit Gutachten sind 3 % und mehr möglich, Kosten rund 1.000 bis 1.500 €. Den Bodenwert im Kaufvertrag realistisch niedrig aufteilen.
Spart Geld, kostet Zeit
Eigene Arbeit ist nicht absetzbar, nur das Material. Wärmepumpe und Heizkörper muss für die KfW-Förderung ein Fachbetrieb einbauen, Elektro und Abdichtung gehören auch in Profihand. Helfer auf der Baustelle bei der BG BAU anmelden. Banken rechnen Eigenleistung oft bis etwa 10 % der Kosten als Eigenkapital an. Jeder Monat Verzögerung kostet rund 1.600 € Miete aus EG und ELW, deshalb ist der Leerstand in Jahr 1 mit eingerechnet.
Kein Mietvertrag mit ihr
Ein Mietvertrag mit der Lebensgefährtin über die gemeinsam bewohnte Wohnung erkennt das Finanzamt nicht an. Ihr Beitrag hilft beim Cashflow, nicht bei der Steuer. Kauft sie mit, ändert sich die ganze Rechnung.
Grobe Modellrechnung, keine Steuerberatung. ESt-Tarif 2026 Grundtarif, kein Soli. Gehalt zu zvE grob über Werbungskostenpauschale und Vorsorgeaufwand. Kaufnebenkosten 9,07 % vom Kaufpreis wie im Exposé (Notar 1,5 %, GrESt 3,5 %, Makler 3,57 %, Grundbuch 0,5 %). Grundsteuer und Versicherung des Mietteils als umgelegt angenommen. Posten „Jahr 1 bis 3“ laufen über das Kaufdarlehen und werden in Jahr 1 bezahlt. Spätere Posten kommen in ihrem Startjahr als Nachfinanzierung zu gleichen Konditionen dazu, die Rate steigt dann. 70 % der Sanierung (nach Förderung) erhöhen den Hauswert. CO₂-Kosten fallen weg, sobald ein Posten „Heizung / Energie“ umgesetzt ist. Förderung nach KfW 458 (Stand 21.07.2026): Grundförderung wählbar, Bonus nur auf deinen Anteil und nur für Posten „Jahr 1 bis 3“, förderfähig bis 58.000 €. Solaranlage: 0 % USt, steuerfrei nach § 3 Nr. 72 EStG, erhöht den Hauswert im Modell nicht, ihr Darlehensanteil zählt nicht zur Vermietung. Eigenleistung senkt Kosten und Kredit, eigene Arbeit ist nicht absetzbar. Leerstand nur in Jahr 1. Mieten: Portale nennen für Bessenbach 9,2 bis 10,2 €/m².